Paragraaf grondbeleid

Inleiding
In de paragraaf grondbeleid wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, de financiële voortgang van alle bouwgrond in exploitatie ('grondexploitaties') en de bijbehorende reserves en voorzieningen.

Nota Grondbeleid 2017
In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad vastgesteld. Wij kunnen op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor een bepaalde beleidsdoelstelling.

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen via anterieure overeenkomsten.

Gemeentelijke grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. Na vaststelling worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd via de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). De MPG dient als input voor de begroting.

Ontwikkeling grondexploitatieportefeuille
Via het MPG 2020 is voorgesteld om een zestal grondexploitaties af te sluiten: Schagen Beethovenlaan, Nes Noord, Haulo, ’t Zand Noord, Tuitjenhorn de Dijken en Burgerbrug Brede School (als optie). Dat is nu bij jaarrekening verwerkt.  Er zijn in 2020 geen grondexploitaties vastgesteld. De grondexploitatieportefeuille omvat nog 7 grondexploitaties.

Onderbouwing winstneming
De winstneming komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties (zie ook: 'ontwikkeling reserve grondexploitatie'). Voor de tussentijdse winstneming geldt de 'percentage of completion' methode (POC); oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de bepaling van de winstneming is vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met projectspecifieke risico's, zoals deze zijn verwoord in de MPG 2020. De marktrisico's zoals genoemd in de MPG 2020 zijn conform BBV niet meegenomen in de bepaling van de winstneming.

Raming baten en lasten lopende exploitaties

Toelichting
In de MPG 2020 is een te verwachten nadelig resultaat gepresenteerd van ca. € 2,06 miljoen (inclusief begrote winstnemingen). Op basis van de voortgang in 2020 is er geen reden om het totale resultaat bij te stellen, met uitzondering van het nadelig effect van het resultaat Lagedijk, waarvoor een extra verliesvoorziening wordt getroffen van ca. € 138.000 en het afsluiten van Burgerbrug Brede School (ca. € 61.000 nadelig effect op het totale resultaat). Bij het opstellen van de jaarrekening 2020 is vervolgens aanvullend een verliesvoorziening gevormd voor Makado van€ 1.487.243,-. In de MPG 2021 worden alle grondexploitatiebegrotingen geactualiseerd. Van bovenstaande grondexploitaties wordt in deze paragraaf achtereenvolgens de ontwikkeling op winstneming, boekwaarde en voorzieningen en reserves weergegeven.

Ontwikkeling boekwaarde
De boekwaarde - de som van gerealiseerde kosten en opbrengsten -  is in 2020 per saldo met € 0,62 miljoen afgenomen. Per 31-12-2020 bedraagt de bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie € 7,59 miljoen.

Toelichting
De bruto boekwaarde van € 7,59 miljoen heeft hoofdzakelijk betrekking op de grondexploitatie Lagedijk (€ 6,45 miljoen). De gerealiseerde kosten zijn vooral afkomstig vanuit de revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk. Door middel van de uitgifte van gronden op De Lus wordt de boekwaarde op termijn weer lager. Voor het deel dat naar verwachting niet kan worden goedgemaakt is een verliesvoorziening getroffen (zie ook: onderdeel 'ontwikkeling voorziening').

Ontwikkeling voorzieningen grondexploitaties
Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie. Dit is alleen het geval bij grondexploitatie Lagedijk en Makado.

De verliesvoorziening bedraagt per 31-12-2020 € 4,02 miljoen.

Toelichting
Conform de systematiek zoals verwoord in het MPG 2020 wordt een verliesvoorziening getroffen voor het verschil in begrote en daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten Lagedijk. Voor 2020 was een begroting opgenomen van ca. € 651.000 aan te verwachten opbrengsten. De daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten bedragen ca. € 513.000. Dit leidt tot het ophogen van de bestaande voorziening met € 137.517 voor Lagedijk.

Bij de start van Makado heeft de raad besloten het tekort ten laste te brengen van de reserve maatschappelijk nut / riolering. Op grond van de huidige BBV regels moet een tekort op een grondexploitatie echter via een voorziening lopen. Dit betekent dat wij de geraamde bijdrage van € 1.487.243,- hebben toegevoegd aan de voorziening. Het betreft overigens een administratieve overboeking die zich beperkt tot een balansmutatie.

Ontwikkeling reserve grondexploitatie
Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kunnen we investeringen doen die voortkomen uit kernenbeleid en participatietrajecten. De reserve wordt gevuld door (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties, vrijvallende voorzieningen en uit de verkoop van tafelzilver (na het behalen van de doelstelling).

Via de MPG wordt jaarlijks bekeken of de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om het risicoprofiel van grondexploitaties kan af te kunnen dekken. Bij bepaling van het risicoprofiel wordt onder meer een analyse gemaakt van de project specifieke risico's en marktrisico's.

Toelichting
De reserve grondexploitatie is in 2020 per saldo toegenomen met € 0,68 miljoen tot € 7,67 miljoen. Er zijn voor € 1,05 miljoen aan winstnemingen doorgevoerd en vindt een dotatie van € 0,567 miljoen plaats vanuit de 'tweede doelstelling tafelzilver'.  Er worden voor € 0,93 miljoen aan onttrekkingen voorgesteld. De grootste onttrekking betreft de afwaardering van boekwaarde gronden conform raadsvoorstel MPG 2020 van € 0,53 miljoen.

Ontwikkeling Tafelzilver
De netto winst uit het verkoop van gemeentelijke vastgoed komt ten gunste van de 'tweede doelstelling tafelzilver'. Dit zal gefaseerd worden toegevoegd aan de reserve grondexploitatie omdat hier ook uit wordt geleend. De doelstelling bedraagt € 1,225 miljoen. De stand tafelzilver is € 1,312 miljoen per 31-12-2020. De doelstelling tafelzilver is hiermee behaald.

Toelichting
In 2019 is reeds € 0,745 miljoen toegevoegd aan de tweede doelstelling tafelzilver vanuit de netto verkoopopbrengsten. In 2020 is voor € 0,566 miljoen aan netto verkoopopbrengsten gerealiseerd. De verkoopopbrengsten 2020 hebben onder andere betrekking op gronden Torenvenplein, gronden Buiskoolstraat/Stationstraat en gronden aan de Dergmeerweg, Zeeweg en Grote Sloot.   

Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit onderzoek
bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de
Vennootschapsbelasting. In 2020 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau
getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De Belastingdienst kan ons volgen in onze conclusie dat de grondexploitaties 'niet door  ondernemerspoort gaan'. Niettemin moeten we jaarlijks toetsen of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert.

Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
Op basis van de nota grondbeleid heeft uw raad jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar gesteld, om nieuwe grondexploitaties te kunnen opstellen. Voor 2018 is eenmalig  € 200 duizend beschikbaar gesteld. In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de MPG.

Toelichting
Tot 31-12-2020 is op onderstaande projecten voor € 287.000 aan voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. Indien een project niet leidt tot een grondexploitatie worden deze kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. De ramingen betreffen grotendeels grove inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie.